亨利投资 都市评：老旧公房不仅要“单体活化”，更要成为街区复兴支点

2200多年建城史，留给广州的不仅是街巷肌理与岭南古建，还有11万套、约500万平方米存量公房这笔沉甸甸的城市家底。

这些承载着城市记忆的老房子，大多是砖木结构、楼龄超过40年。更棘手的是“公私杂糅”，一栋楼里既有公房又有私房，资源分散、确权困难。老城区基础设施落后、街巷狭窄、停车位稀缺，改造投入大、回本周期长，令市场主体望而却步。

一头是历史风貌保护的刚性约束，一头是现代化居住需求的现实压力，老旧公房就这样卡在中间，在闲置中逐渐损耗价值。

难题之下，广州没有简单大拆大建，而是用机制创新给出破题答案。通过“以修代租”“EPCO（策划-设计-施工-运营一体化）”等活化模式，解决资金缺乏、运营脱节的核心痛点，用绣花功夫让历史建筑融入现代生活。越秀文德园内3453块旧花砖焕新利用，再现“民国黄”；番禺先锋社区的镬耳屋、蚝壳墙依然是街坊们抬头就能看见的风景。

但真正值得追问的，不只是一两栋老房子如何焕新，而是一栋楼的灯火，能否点亮整片街巷。单体活化解决了“这栋楼”的问题，但片区要真正活起来，还需要补齐民生短板、完善交通配套、引入适配业态。

增设停车位、加装电梯，完善养老托育、便民消费设施——这些看似与“活化”无关的琐碎工程，恰恰决定了老房子改造后能不能有人气、能不能持续。只有前期微改造把基础设施补到位，后期市场主体才有信心投入商业运营；商户进来了、人气回流了，街坊看到了好处，自发改造的动力也就有了。

更长远地看，以一栋楼撬动一片街区，本质上是对城市更新方式的重新理解。存量时代的城市竞争，比拼的不再是高楼扩张，而是对既有资源的精耕细作。

从“单体活化”走向“成片复兴”，不仅需要平衡的智慧，还要有用时间换空间的耐心。过去习惯拆旧建新、推倒重来，而老城肌理不容粗暴对待。相反，用绣花功夫，一栋栋楼地修、一条条巷地整，让单体活化产生“溢出效应”，这条路走得慢，但走得稳。

良性循环就是这样转起来的。当11万套公房不再是沉睡的资产，而是一个个撬动街区的支点，广州的老城才能真正焕发持久的生命力。

南都广州新闻部出品

采写：南都N视频记者 王美苏

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